지역주택조합(지주택)의 문제점

지역주택조합이란?

지역주택조합은 동일한 지역 내 거주하는 주민들이 조합을 결성하여 아파트를 건설하는 사업 방식이다.

조합원들이 직접 조합을 운영하면서 토지를 매입하고 시공사를 선정하여 공동주택을 건설하는 구조로 진행된다.

이 방식은 일반 분양 아파트보다 저렴한 가격에 주택을 공급할 수 있다는 장점이 있지만, 사업이 지연되거나 무산될 위험이 크므로 신중한 접근이 필요하다.

 

1. 지역주택조합의 장점

① 비용 절감
지역주택조합은 일반적인 분양 아파트보다 상대적으로 저렴한 가격에 주택을 마련할 수 있는 장점이 있습니다. 조합원으로 참여하면 중간 비용을 절감할 수 있어 보다 경제적인 주택 구입이 가능합니다.

② 주택 설계 참여
조합원은 주택 설계 과정에서 자신의 의견을 반영할 기회가 주어집니다. 이를 통해 개인의 필요와 선호에 맞춘 맞춤형 주택을 설계할 수 있습니다.

③ 커뮤니티 형성
함께 주택을 짓는 과정에서 이웃 간의 유대감이 자연스럽게 형성됩니다. 이를 통해 사회적 관계가 더욱 돈독해지고, 안정적인 공동체 생활을 기대할 수 있습니다.

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2. 지역주택조합의 단점

① 시간과 노력 소요
주택 건설을 위해서는 조합원 간의 긴밀한 협력이 필수적이며, 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 이 과정에서 다양한 문제를 해결해야 하는 부담도 따릅니다.

② 불확실성 존재
주택 건설 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으며, 이로 인해 일정 지연이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 따라서 사전에 충분한 조사와 대비가 필요합니다.

③ 조합원 간의 갈등 가능성
다양한 의견을 가진 조합원들이 모이기 때문에 의사결정 과정에서 의견 충돌이 발생할 수 있습니다. 이를 원활하게 조율하지 못하면 조합 운영에 어려움이 생길 수 있습니다.

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3. 지역주택조합 가입 절차

• 조합 설립
  조합을 설립하고 정관을 작성한 후, 조합원 모집을 시작합니다.
• 조합원 모집
  주택 마련에 관심 있는 사람들이 조합원으로 가입하며, 무주택자뿐만 아니라 기존 주택 보유자도 참여할 수 있습니다.
• 자본금 납부
  조합원들은 주택 건설과 운영에 필요한 자본금을 납부해야 합니다.
• 건설 계약 체결
  조합이 건축업체와 계약을 체결한 후, 주택 건설이 진행됩니다.
• 주택 분양
  건축이 완료되면 조합원들에게 주택이 분양되며, 각 조합원은 원하는 주택 타입을 선택할 수 있습니다.

지역주택조합은 비용 절감과 맞춤형 주택 설계 등 여러 장점이 있지만, 긴 절차와 불확실성 등의 단점도 존재합니다. 따라서 가입 전 충분한 정보를 확인하고 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.

 

 

지역주택조합의 성공과 실패 사례

 

 

1. 성공 사례

대표적인 성공 사례로는 "서울 성수동 ‘트리마제"가 있습니다. 이 사업은 높은 시세 차익을 기록하며 지역주택조합의 성공적인 모델로 평가받고 있습니다.

이러한 성공 사례는 조합원들의 적극적인 참여, 원활한 사업 진행, 신속한 사업 승인이 이루어져 가능했습니다.

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2. 실패 사례

반면, 지역주택조합의 실패 사례도 적지 않습니다. ‘트리마제’가 성공 사례로 주목받았지만, 공사 지연, 알 박기, 경제환경 변화 등으로 인해 많은 조합원들이 어려움을 겪은 경험도 있습니다.

지역주택조합이 실패하는 주요 원인은 다음과 같습니다.

• 조합원 모집 난항 : 조합원 수가 목표에 미치지 못하면 사업 진행이 어려워짐
• 사업 승인 과정의 문제 : 행정 절차가 복잡하고 승인 지연 발생
• 시행사의 부도 및 자금 부족 : 자금 조달 실패로 인해 사업 중단 가능성

이러한 문제들은 조합원들에게 금전적 손실을 초래할 수 있습니다.

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3. 성공과 실패의 비율 및 원인

지역주택조합의 "성공률은 약 30~40%"로 추정되며, 나머지 "60~70%는 실패 사례"로 분류됩니다.

이는 조합원 모집의 어려움, 사업 승인 과정의 복잡성, 시행사의 신뢰성 부족 등 다양한 요인에 영향을 받습니다.

 

지역주택조합의 주요 위험성

지역주택조합은 사업 구조상 많은 불확실성을 내포하고 있으며, 투자자 및 조합원들에게 큰 위험을 초래할 수 있습니다.

1. 사업 진행의 불확실성

지역주택조합 사업은 조합원 모집 이후 사업이 본격적으로 진행되므로 초기 단계부터 높은 불확실성을 가지고 있고 토지 확보, 인허가 절차, 시공사 계약 등 여러 변수로 인해 사업이 지연되거나 중단될 가능성이 큽니다.

2. 토지 확보의 어려움

아파트를 건설하려면 반드시 토지가 확보되어야 하지만, 대부분의 지역주택조합은 토지를 완전히 확보하지 못한 상태에서 조합원을 모집하는 경우가 많습니다. 조합원이 납부한 금액으로 토지를 매입하는 방식이기 때문에, 사업이 무산되면 조합원들의 돈이 사라질 위험이 큽니다. 부동산에 대한 기본 지식이 있는 사람이라면 이러한 방식이 비합리적이며 위험하다는 점을 쉽게 인식할 수 있습니다.

3. 높은 토지 가격과 협상 문제

지역주택조합 사업은 입지가 좋은 지역에서 많이 추진되는 경향이 있습니다. 하지만 좋은 입지일수록 토지 가격이 높아지며, 토지 소유주들은 조합 측에 시세보다 훨씬 높은 가격을 요구할 가능성이 크며, 이로 인해 토지 매입이 원활하게 진행되기 어렵고, 사업이 장기간 지연되거나 실패할 가능성이 커집니다.

4. 시공사 계약의 허상

조합 홍보관에서는 유명 건설사가 시공을 맡을 것처럼 홍보하는 경우가 많지만, 이는 구두 계약 수준에 불과한 경우가 많고, 사업이 지연되거나 문제가 발생하면 건설사는 언제든지 계약을 철회할 수 있으며, 그로 인해 조합원들은 더 큰 위험에 노출될 수 있습니다.

5. 조합 운영진의 신뢰 문제

조합의 운영진은 사업을 주도하는 핵심 역할을 하지만, 신뢰할 수 없는 운영진이 조합원들의 돈을 착복하는 사례가 빈번하게 발생하고 있으며  또한, 지역주택조합에서는 운영진의 실책으로 인해 조합원들이 법적 책임을 함께 져야 하는 구조가 형성되므로, 조합원들은 사업의 모든 위험을 감수해야 하는 상황이 됩니다.

6. 건축비 상승 문제

초기 예상된 건축비와 실제 건축비가 차이가 발생할 가능성이 큽니다. 예를 들어, 33평형 아파트를 5억 원에 분양받기로 했지만, 건축비 상승으로 인해 최종적으로 10억 원이 필요할 수도 있고, 이러한 비용 증가로 인해 조합원들은 추가 분담금을 내야 하는 상황이 발생할 수 있으며, 사업이 좌초될 가능성도 있습니다.

7. 환불 및 사후 보장 문제

조합 측에서는 사업 실패 시 환불을 보장하는 것처럼 홍보하지만, 실제로는 환불이 거의 불가능하며, 조합이 해산되면 조합원들이 납부한 금액을 돌려받을 수 있는 법적 보호 장치가 부족하기 때문입니다. 따라서 지역주택조합의 사업 방식은 초기 투자금을 돌려받을 수 없을 가능성이 매우 높은 구조로 되어 있습니다.

 

지역주택조합 추가 분담금 문제와 법적 쟁점

• 추가 분담금 발생 배경: 예상보다 높은 공사비, 금융비용 증가 등으로 인해 추가 부담이 발생할 수 있음.
• 법적 정당성 검토: 조합 가입 계약서에 추가 분담금 발생 가능성이 명시되는 경우가 많음.
• 추가 분담금 한도 설정 필요: 무제한적인 추가 부담을 방지하기 위한 제도적 장치가 필요함.
• 법원의 개입 가능성: 법원은 과도한 추가 분담금이 발생한 경우 이를 조정할 수 있음.
• 조합 탈퇴 및 법적 대응: 조합원들은 일정 조건을 충족하면 탈퇴할 수 있으며, 납입금 반환 여부는 계약서 조항에 따라 달라짐.

결론 및  의견

정부의 정책 지원과 규제 완화에도 불구하고, 지역주택조합 사업은 평균 4~5년이 아닌 10년 이상이 소요될 수 있는 장기적인 사업이며, 추가 분담금 문제는 필연적으로 발생할 수밖에 없는 구조입니다. 그러나 추가 분담금보다 더 큰 문제는 사업이 실패하여 조합이 해산되는 상황입니다.

 

분담금의 투명한 사용을 보장하기 위해, 정상적인 조합이라면 분담금을 신탁계좌에 예치하고, 환급 보장을 위한 증서를 발급했을 것입니다. 하지만 이것만으로는 완전히 안심할 수 없습니다.

 

조합장과 일부 임원들이 결탁하여 조합원들의 의사결정을 제한하고, 회의 절차를 형식적으로 진행하며 분담금을 부적절하게 사용할 가능성이 있습니다.

심지어, 대부분의 분담금을 유용한 후 파산을 신청하면 보증 증서조차 무용지물이 될 수 있습니다.

 

따라서 지역주택조합이 성공적으로 운영되기 위해서는 조합원들의 적극적인 감시와 참여가 필수적입니다. 그러나 근본적으로 이 사업은 구조적으로 조합원들에게 많은 부담을 안겨줄 수밖에 없는 위험한 방식이라는 점을 유념해야 합니다.

 

지역주택조합 사업의 주요 위험 요소

• 사업 실패 가능성: 토지 확보, 시공사 계약, 인허가 등의 문제로 인해 사업이 무산될 가능성이 큽니다.
• 조합원의 전적인 부담: 운영진의 실책이나 건축비 상승 등의 변수로 인해 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.
• 시공사의 불확실성: 유명 건설사와의 계약이 구두 계약에 불과할 경우, 언제든지 시공사가 빠질 위험이 있습니다.
• 환불 및 보장의 어려움: 조합이 해산될 경우 투자금을 돌려받기 어려운 구조입니다.

이러한 점을 고려할 때, 지역주택조합 방식의 사업은 신중하게 접근해야 하며, 전문가들은 가능하면 이를 피할 것을 권고합니다.

 

개인적인 의견으로 지역주택조합에 관심이 있거나 가입 전이라면 하지 않는 것을 추천합니다.   

이미 지역주택조합에 가입하셨다면 사업이 성공적으로 진행되어 원하는 주택을 소유할 수 있기를 바랍니다.